Analisi del Mercato Immobiliare di Milano
Ho monitorato gli annunci immobiliari da ottobre 2020 a marzo 2021 raccogliendo dati su oltre 40 mila unità immobiliari in vendita a Milano, dando risposta a 3 domande fondamentali riguardo il mercato immobiliare milanese:
- Domanda #1: Come variano i prezzi immobiliari nelle diverse zone della città?
- Domanda #2: Qual è stato l’andamento dei prezzi nel semestre di osservazione?
- Domanda #3: Come si distribuiscono le unità immobiliari in vendita a Milano in termini di zone della città, numero di stanze e condizioni generali dell’immobile?
Nel corso di questo articolo darò risposta a ciascuna di queste domande, fornendo numeri, grafici e brevi approfondimenti.
Note:
I dati presentati in questo articolo si riferiscono ad annunci di vendita, pertanto non sono da considerarsi dati di vendita.
Domanda #1: Come variano i prezzi immobiliari nelle diverse zone della città?
Ho calcolato i prezzi medi al metro quadro e li ho rappresentati sovrapponendoli alla mappa della città: il risultato è raffigurato in Figura 1.
La Figura 2 mostra la variazione della distribuzione dei prezzi nelle zone della città. Spostandosi dal centro alla periferia la varianza dei prezzi diminuisce (la larghezza delle “campane” si restringe), mentre al tempo stesso il numero di proprietà in vendita aumenta (gli assi verticali dei tre grafici hanno scale differenti).
Domanda #2: Qual è stato l’andamento dei prezzi nei due trimestri di osservazione?
La Figura 3 mostra che il numero totale di unità immobiliari in vendita è stato mediamente di 15.500 unità mostrando una leggera oscillazione corrispondente al +/-2%:
- Il ribasso è cominciato a metà dicembre 2020 ragionevolmente a causa del periodo Natalizio e dell‘irrigidimento delle restrizioni dovute al COVID-19.
- Successivamente, a partire dall’ultima settimana di febbraio 2021 l’andamento si è invertito e alla fine di marzo il numero di unità in vendita risulta pressoché lo stesso di inizio ottobre 2020.
Il secondo grafico della Figura 3 mostra l’andamento nel tempo del valore totale in vendita, che corrisponde in media a circa 8 miliardi di euro.
Il terzo grafico della Figura 3 mostra il prezzo medio al metro quadro, che ha mostrato una crescita costante nel periodo di osservazione, partendo dal valore di 4.770 EUR/mq a inizio ottobre 2020 salendo fino a 4.900 EUR/mq alla fine di marzo 2021, corrispondendo ad una crescia del 5% su base annua.
Domanda #3: Come si distribuiscono le unità immobiliari in vendita a Milano in termini di zone della città, numero di stanze e condizioni generali dell’immobile?
La Figura 4 mostra la distribuzione delle unità immobiliari in vendita nelle zone della città di Milano e la loro suddivisione per numero di stanze: nel complesso il terzo anello presenta il maggior numero di unità in vendita, seguito dalla periferia nord.
La Figura 5 mostra la suddivisione per numero di stanze aggregando sull’intera città:
- I bilocali sono la tipologia più comune.
- Solo 2 appartamenti su 10 hanno più di 3 stanze.
La Figura 6 mostra la distribuzione relativa per numero di stanze nelle zone della città:
- Nei 2 anelli più interni, gli appartamenti più spaziosi sono più rappresentati che nelle zone più esterne.
- Fra le zone periferiche, la zona ovest ha la maggiore percentuale di appartamenti più spaziosi.
Le Figure 7 e 8 mostrano rispettivamente la distribuzione assoluta e relativa per condizioni dell’unità immobiliare nelle diverse zone della città:
- La percentuale di unità immobiliari in uno stato eccellente diminusce progressivamente man mano che ci si allontana dal centro.
- La periferia nord rappresenta la zona con la maggiore percentuale di nuove costruzioni (17%) mentre le zone rimanenti mostrano percentuali molto simili tra loro.
La Figura 9 mostra la suddivisione aggregata per le condizioni dell’immobile nell’intera città:
